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碧桂园

2020-03-05 来源:

碧桂园:黑马传奇,到底是怎样炼成的?!

01

销售额:一骑绝尘!

图:碧桂园2017年月销售情况

数据来源:企业公布,中国指数研究院整理

2017年月,碧桂园销售额达5347.7亿元

碧桂园

,同比增长85.6%,销售额高于恒大、万科600多亿,同比增速远高于同期恒大、万科50.8、48.6个百分点,成为行业首破5000亿的房企,年内有望冲击6000亿元。从月度销售额来看,碧桂园基本保持加速奔跑,特别是月销售额同比增长率均超过200%,以势如破竹的态势保持行业遥遥领先!

02

销售来源:一二三四五线全线布局!

图:碧桂园、恒大、万科布局广度对比

数据来源:企业公布,中国指数研究院整理

碧桂园坚持一二三四五线城市全线布局,布局广度远超恒大、万科。碧桂园2017年半年报披露,企业拥有965个项目,其中国内959个,分布于29个省级行政单位,191个地级市,累计布局超400个城镇。同期,中国恒大储备项目719个,分布于中国的223个城市,万科拥有共计551个项目,城市布局数量约为66个。

图:碧桂园月各等级城市销售业绩贡献占比

数据来源:企业公布,中国指数研究院整理

碧桂园基于三四线城市丰厚的土储,精准把握改善型需求,贡献一半以上业绩,成为此轮三四线城市强劲势头的直接受益者。截至2017年6月底,碧桂园累计土储面积2.1亿平方米,以三四线为主,土储丰厚。2017年前10个月,碧桂园位于三四线目标三四线的销售业绩为50%,显著高于2016年同期的40%,三四线城市累计贡献比例达58%;位于二线目标二线的销售贡献为33%,较去年同期下降3个百分点;位于一线目标一线的销售业绩贡献为7%,与去年同期相当,销售额同比增幅约86%。

图4:碧桂园月合同销售金额前十城市

数据来源:企业公布,中国指数研究院整理

碧桂园销售前十城市中共7个城市为三四线城市,8个城市在百亿规模以上。2017年前10个月,碧桂园销售额前十城市除苏州、广州、郑州外均为三四线城市,惠州、佛山、南通、陵水的销售额已在百亿以上。

图:碧桂园2017年前10月新增土储规模及预期建筑面积

数据来源:企业公布,中国指数研究院整理

碧桂园2017年拿地力度显著增大,拿地规模居于行业首位。2017年首10月,碧桂园新增土地577宗,同比增长74.3%,拿地金额达3142亿元,同比增长132%,土地预期建筑面积为9469万平方米,同比增长33.9%,平均地价为人民币3324元/平方米。

图:碧桂园月拿地城市贡献占比

数据来源:企业公布,中国指数研究院整理

拿地城市仍以三四线城市为主,但一二线城市占比明显增多。碧桂园首10月位于一线目标一线的拿地金额占比为17%,较去年同期增加了5个百分点,增长明显,位于三四线目标三四线的拿地金额占比为40%,较去年增加了5个百分点,位于二线目标二线拿地金额占比相对稳定,为34%。

图:碧桂园2017年月新增土储金额城市分布热力图

数据来源:中国指数研究院监测并整理

碧桂园拿地城市主要集中在三大经济圈及华中地区,企业积极发掘长三角、珠三角、环渤海及华中等具有较强人口支持区域,城市布局与国家发展规划相契合,充足且健康的土地储备保障碧桂园未来年的发展需求。

图:碧桂园月拿地金额(左)及拿地面积(右)前十城市

数据来源:中国指数研究院监测并整理

碧桂园月拿地金额、面积前十城市分别包括7个、6个一二线城市。从月拿地城市来看,碧桂园拿地金额前十城市中有7个为一二线城市,比去年同期增加2个,其中,广州、苏州和北京三个城市的拿地金额之和占比已超两成;碧桂园拿地面积前十城市中,一二线城市数量为6个,而去年该数值仅为2座。

03

销售动力:多重机制保障下的“高速马达”

俗话说“无规矩,不成方圆”,对企业而言,良好的运营机制能够充分调动员工工作积极性,提升决策执行力及员工感。碧桂园让同行望尘莫及的发展速度主要归因于其与众不同的机制,让其成为一个多齿轮联合作业下的高速马达:

图:碧桂园内部机制示意图

图:产业链整合与标准化

碧桂园从房地产建筑起家,拥有一条成熟自主的房地产开发链条,几乎涵盖开发的每一个环节:从设计、施工到装修和物业管理,均可由公司自行承担及实施。这种基于产业链的标准化、一体化运营方式能够有效控制综合开发成本,同时将部分工作前置,实现项目的快速周转,增加企业的竞争壁垒。

同时,碧桂园积极完善信息化建设,“把碧桂园装进口袋”,实时监控项目运营,保障高执行力:碧桂园拥有超1000个项目、超十万名员工,为了更好地管理企业,碧桂园进行了信息化建设。碧桂园管理者可实时了解前一天产生的所有数据,如各地投资、售房、收款情况等,方便宏观决策。地方项目总经理乃至垂直条线人员可以根据实时数据,知道自己与考核指标的差距。同时,系统对每一个业务的进度设计了红绿灯的预警时间,强化节点管理,保证企业高执行力。

图:碧桂园合伙人机制示意图

碧桂园合伙人机制将员工利益与公司利益统一起来,充分调动了内部员工的能动性,促进项目降本增效。碧桂园引入同心共享机制,一方面有利于项目更积极控制运营成本,提升集团利润率和投资回报率,另一方面,让员工与碧桂园一起按持股比例共同投资、共同管理、共享利益、共担风险,让员工与公司共同成长发展,有效规避“驾驶员风险”。

表:跟投机制实施效果

从实际效果来看,项目运营质量显著提升,优秀员工获利丰厚。碧桂园2017年上半年年报披露,已申报同心共享项目733个,累计合同销售额达约人民币4727亿元。自跟投机制实施以来,碧桂园在项目平均开盘时间,净利润率、年化自有资金收益率等方面成效显著。自2014年同心共享机制实施以来,2015年有两位区域总经理年收入超1亿元,到2016年有6人获上亿元年终分红,企业自有资金年化收益率近70%,大大鼓舞了员工斗志。

碧桂园始终坚信优秀人才是企业可持续发展的源动力,视人才为第一财富。2013年至今,碧桂园通过“未来领袖”计划,在全球广招名校博士,其力度与广度为中国地产行业所罕见。通过超常规的人力建设,碧桂园建立起一个远超同行的“青年近卫军”。碧桂园2017上半年报披露,累计有588位博士纳入完整的训练计划之中,碧桂园成为拥有博士数量最多的地产商。

例如,碧桂园江苏区域总经理刘森峰,其在中建五局时为莫斌的老部下,后加入碧桂园。2016年刘森峰负责的江苏区域仅依靠四座城市完成销售额367亿元,在碧桂园60多个区域中连续4年排名第一。

04

未来前景:积极多元化,打造十个“小碧桂园”

图:碧桂园多元化业务示意图

碧桂园主张与住宅及客户服务相关的多元化,未来期望部分新业务板块在规模上将超过传统住宅地产平台。目前,碧桂园拥有教育、养老、物业服务、社区金融、产业地产、互联家装等多个业务板块,努力为业主提供全生命周期的服务。

其中,碧桂园在特色小镇、长租等领域发展布局较快。在特色小镇领域,自去年八月正式宣布进军产业地产至今,碧桂园已规划超10个科技小镇。在长租公寓领域,碧桂园12月20日正式对外发布长租品牌发展战略——“BIG+碧家国际社区”,力争三年内建设100万套长租公寓。

同时,积极试水装配式建筑、互联家装等。碧桂园积极试行装配式建筑,实现了建筑成本降低和质量、速度提升,并将在集团所有项目推广;同时,积极推进互联家装,旗下互联家装品牌“橙家”,在不到一年的时间里实现营收超一亿元,在许多城市开设升级的体验店,未来橙家的目标为:“再造一个碧桂园”。

为了匹配未来扩张式发展速度,杨国强希望继续把区域做大,最终合并删减成10个区域,做成10个事权和财权相对独立的“小碧桂园”。碧桂园在总部集团和地方项目之间,组建了区域架构,集团授权给区域,下放职能,促进区域实体化,其目标是将集团逐渐变为决策、运营管理、专业化基础支撑和企业资源整合的平台,区域开始成为各项目管理中心,负责资源调配,对项目利润指标负责,如同一个个碧桂园旗下的小型地产公司,最大程度激发区域公司潜力。

2017年,碧桂园成功演绎了“黑马传奇”,销售额问鼎行业。碧桂园的不断突破,不仅得益于其对市场、政策的精准把握,其内部积极进取的管理体制也功不可没。越大越快的背后不仅是规模效益的发力,更是企业“细思恐极”的不懈坚持!

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